Ипотечная монополия

Эксперты в целом позитивно оценивают результаты первых трех кварталов текущего года на рынке ипотеки, полагая, что в 2011-м все положительные тенденции продолжатся. Опасения вызывает лишь судьба коммерческих банков как участников этого сегмента, которые едва ли смогут конкурировать с ВТБ и Сбербанком по ставкам выдаваемых кредитов. Поэтому если государство не примет стимулирующих мер, нам грозит монополия.

По завершении III квартала текущего года банкиры уже готовы подвести итоги и озвучить прогнозы на следующий год. С соответствующим отчетом выступило и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). "Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объем кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года", - сообщают эксперты агентства. Банкиры согласны, что объемы выданных ипотечных кредитов растут, однако добавляют, что темпы роста могли бы быть и выше. "В этом году еще не были преодолены все последствия кризиса, поэтому спрос не так велик, как хотелось бы. Застройщики не проводили активные действия, рынок оживал постепенно. Однако медленно, но верно увеличивалось количество заявок, немного снизились требования к клиентам и упал первоначальный взнос", - сказал по этому поводу руководитель департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин.

Эксперты добавляют, что основная активизация заемщиков в этом году пришлась на нетрадиционный период с мая по июль. "Было нарушение традиционной сезонности на рынке ипотечных кредитов. Как правило, летние месяцы с мая по июль считаются мертвым сезоном, в текущем году на этот период пришлась активизация заемщиков. Подобное, вероятно, связано с тем, что именно к лету банки перестали бояться и начали предлагать приемлемые программы кредитования по нормальным ставкам. Кроме того, стабилизировалась ситуация в экономике, заемщики упокоились и не боялись того, что им не выплатят зарплаты, так что эта уверенность пришла и на рынок ипотеки", - отмечает начальник департамента розничного направления Светлана Крошкина.

По мнению аналитиков АИЖК, средний размер кредита к началу октября увеличился на 7% по сравнению с прошлым годом с 1,17 до 1,25 млн рублей. "Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года)", - отмечают эксперты АИЖК. Впрочем, по словам Светланы Крошкиной, средняя сумма выдаваемых кредитов пока ниже докризисных уровней, что является следствием осторожной политики банков. "Банки предлагают более жесткие условия кредитования с достаточно высоким первоначальным взносом. Кроме того, наиболее активные заемщики сейчас переместились из Москвы в регионы, там темпы роста кредитования выше в 2-3 раза, а сумма кредита ниже. У нас она находится на уровне около 1,4 млн рублей", - говорит эксперт. Как сообщают авторы отчета АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту за три квартала опустилась в рублях до 13,4%. Однако банкиры отмечают, что в данном случае речь идет прежде всего о ставке, которую предлагают госбанки - Сбербанк и ВТБ, занимающие львиную долю рынка. У коммерческих банков она немного выше.

Банкиры отмечают, что ситуация на рынке ипотеки в следующем году будет во многом зависеть от политики государства. Кризис привел к вымыванию большей части коммерческих банков из этого сегмента. На сегодняшний день доля ипотечных кредитов, выданных не по стандартам АИЖК, не превышает 10%. Доля ВТБ и Сбербанка в этом сегменте составляет около 80%, что примерно в два раза больше докризисных уровней. В текущих условиях госбанки остались фактически единственными игроками. Частные финансовые институты не могут конкурировать с ними по условиям кредитов, ставки в госбанках и коммерческих банках по кредитам могут отличаться на 2-3%. Светлана Крошкина полагает, что если мягкие меры поддержки коммерческих банков не будут приняты, это убьет конкуренцию. Относительно прогнозов по ставкам в следующем году мнения экспертов расходятся. "В настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок по ипотечным кредитам", - пишут эксперты агентства. "Ситуация со ставками также во многом зависит от позиции государства, будут ли предоставлены дополнительные источники фондирования, например пенсионные средства. Пока ВЭБ предоставляет ликвидность по достаточно высокой ставке, что не дает возможности опустить ставки по ипотеке до обозначенных регулятором 10%. Так что от следующего года мы не ждем ни серьезного роста объемов, ни снижения ставок, если не будут запущены какие-то дополнительные механизмы", - добавляет по этому поводу Светлана Крошкина. Егор Шкерин более оптимистичен в своих прогнозах, он полагает, что дешевые источники фондирования все-таки появятся и это позволит ставкам по рублевым ипотечным кредитам опуститься до 8%.

В этом году специалисты агентства отметили плавное снижение размера первоначального взноса по кредитам. Впрочем, Светлана Крошкина считает, что этот процесс идет недостаточно активно: "Что касается первоначального взноса, то его снижение пока происходит крайне медленно. Все-таки первоначальный взнос является серьезным рычагом, заставляющим заемщика платить по кредиту. Механизмы его страхования, которые предлагает государство, пока не используются. Не могу ничего сказать по поводу того, будет ли он востребован, так как далеко не все захотят помимо нагрузки по кредиту брать на себя дополнительную нагрузку и оплачивать страховку". Однако Егор Шкерин уверен, что в следующем году ситуация изменится в лучшую сторону: "Мы ждем, что в 2011 году будет постепенное снижение первоначального взноса до 10%. Причем я не связываю этот процесс с активизацией страхования первоначального взноса. Это связано, скорее, с ожидаемым ростом цен на жилье". В целом эксперты с оптимизмом смотрят в новый год, отмечая, что чем дальше мы удаляемся от кризиса, тем больше шансов на активное развитие рынка ипотечного кредитования.