Инвестиции в недвижимость Болгарии

Надо сказать, что политическая и экономическая ситуация на Балканах издревле была непростой и чрезвычайно запутанной. Не будем вдаваться в историю, но можно сказать, что население здесь живет разнообразное — и при этом живет довольно мирно. По данным статистики, в стране по состоянию на июль 2010 г. проживало 7,205 млн человек, из них болгар — 84%, турок — 9,4%, цыган — 4,7%, прочих — около 2%. Группа «прочие» включает в себя выходцев из западноевропейских стран, России и стран СНГ; в нее также входят прочие балканские народности, арабы и люди других национальностей. Если учитывать в количественном отношении, то это, не много не мало — около 145 тыс. человек.

Большая проблема для страны в последние два десятилетия — снижение численности населения в результате эмиграции населения (в основном молодого) на Запад. Происходит это в результате низкого среднего уровня дохода в стране и общего развала экономики. По статистике, с 1989 по 2010 гг. около 1 млн человек уехало на постоянное проживание за границу — в основном в США и Западную Европу. Обратный процесс иммиграции достаточно слаб и состоит в основном из переезжающих на постоянное проживание в Болгарию англичан (в меньшей степени — прочих европейцев) пенсионного возраста, русских разного возраста (в большом количестве русских жен и владельцев недвижимости), а также турок. Естественно, количество иммигрантов несущественно и не может восполнить убыль трудоспособного населения страны.

Таким образом, мы подошли к основной теме нашего разговора — проблемам и преимуществам, а также целям покупки недвижимости в Болгарии.

На мой взгляд, разговор о покупке недвижимости за рубежом правильнее начинать именно с целей покупки, которые определяют выбор места и стоимости.

Для Болгарии характерна и целесообразна покупка недвижимости с несколькими целями:

• Покупка с целью личного и семейного отдыха — наиболее частая цель для покупки недвижимости в Болгарии со стороны российских граждан

Иметь дачу на море, да еще и в Европе — мечта почти каждого представителя среднего класса в России. Болгарский рынок недвижимости и созданная в последние годы инфраструктура (авиарейсы из России в Болгарию, получение виз, туристическая отрасль) позволяет осуществить данную мечту за совсем небольшие деньги. Особенно привлекательно выглядит возможность дешево отправить престарелых родителей и детей на все лето из большого города отдыхать на море. Ну а если вы не будете постоянно проживать в купленном доме, то целесообразно будет установить системы видеонаблюдения для дома.

Надо отметить, что данный вариант имеет и недостатки — необходимость в отпуске заботиться о своей собственности, а также необходимость довольно часто приезжать отдыхать именно в эту страну, так как дом требует, чтобы в нем жили, что может быть довольно скучно. Этот вариант покупки жилья в Болгарии наиболее приветствуется законодательством, дает нормальное и быстрое получение годовой визы для проживания целый сезон, но не более чем в течение трех месяцев. Организация продаж готовых апартаментов и получения права собственности хорошо отработана местными специалистами и проходит максимум за две недели, что в целом довольно благоприятно для будущих собственников.

• Покупка с целью инвестирования средств с последующей перепродажей или сдачей имущества в аренду.

Тут надо иметь ввиду, что в настоящее время сложилась благоприятная для покупки недвижимости ситуация, когда царит «рынок покупателя». Выбор жилья на рынке огромный, цены после кризиса 2008 г. упали минимум на 30%, при этом реальные сделки происходят крайне редко. Жилье пока имеется хорошего качества — как первичного строительства, так и на вторичном рынке. Продавцы и фирмы по недвижимости в надежде привлечь покупателя предлагают различные бонусы, рассрочки и программы по обстановке квартир.

Покупка апартаментов с целью инвестирования средств была характерна в последние годы для англичан и прочих западноевропейцев, которые сейчас активно выставляют на продажу жилье на вторичном рынке, обваливая цены. Стабилизация рынка произошла в середине 2010 г., и в настоящее время цены стабильны при отсутствии реального спроса и большого предложения. Однако вероятность продолжения падения все же существует. Для продажи жилья в настоящее время ситуация абсолютно неблагоприятная, потому как только способствует фиксации убытков от упавших цен.

Надо сказать, что строительная отрасль в Болгарии за последние несколько лет приобрела столь же важное значение для экономики, как и туристическая отрасль. Поэтому ее коллапс нанес непоправимый удар по общему благосостоянию страны, породив безработицу и общее сокращение платежеспособного спроса.

• Покупка с целью сдачи жилья в аренду в туристический сезон также характерна для некоторой части покупателей, хотя в большей степени сдают жилье в аренду те, кто первоначально покупал его для себя.

При выборе такой недвижимости надо учитывать близость к морю или туристическим горным склонам, вид, инфраструктуру комплекса, стоимость последующего обслуживания и качество жилья. Особое внимание стоит обратить на качество постройки, которое в последнее время сильно снизилось. К примеру, в Болгарии новые апартаменты отапливаются преимущественно кондиционерами, что в местных условиях совершенно недостаточно для зимы.

Общая инфраструктура комплекса — наличие круглогодичного ухода за территорией, общего ремонта здания, поддержания бассейна, дворовой территории, охрана территории. Обычно этим занимается фирма—собственник здания за 7—10 евро с каждого метра вашей квартиры. При этом надо обращать внимание на территорию вокруг здания, подъездные сооружения и дороги, освещение, пешеходные зоны. Все это может представлять собой запущенные и заросшие бурьяном непролазные кусты вокруг вашего красивого объекта.

Особое внимание надо обращать на уход за зданием и вашим апартаментом в ваше отсутствие и в низкий сезон. Желательно покупать объект не в исключительно туристических местах, таких как Солнечный Берег или Золотые Пески, а в более обжитых городах и поселках. Как правило, там, где живет достаточно местного населения, гораздо лучше обстоят дела с электричеством, газом, общим уходом за улицами и дорогами, количеством больших магазинов и прочими необходимыми для жизни вещами. Немаловажно и расстояние до ближайшего аэропорта — хотя страна маленькая и удаленность от любого аэропорта на побережье составляет не более двух часов езды автотранспортом.

Если говорить о ценах, то весь рынок условно можно разделить на туристическую и городскую недвижимость на побережье (от Золотых Песков до пос. Синеморец), на туристическую горную недвижимость (в горах Родопи, Рила и Пирин), на спа— и бальнеологические курорты и на городскую недвижимость в средних и крупных городах в центральной Болгарии. При этом первичные продажи одинаковы по цене с вторичными, а строящиеся объекты на 20—30% дешевле первичной собственности в построенных объектах.

Если вы планируете сдавать ваш апартамент в аренду, обратите внимание: помочь может компания, осуществляющая обслуживание здания. При этом стоимость аренды очень сильно колеблется в зависимости от региона (от 30 до 50 евро в сутки) и зависит от престижности района рекреации и комфортности помещения. В среднем отдельные апартаменты в хороших курортных зонах сдаются за 20—40 евро в сутки, но доходность от сдачи жилья, естественно, зависит от управления этим процессом. Дороже сдаются апартаменты в крупных городах, например, в Софии, Варне или Бургасе, где много приезжих или в туристический сезон, или просто постоянно проживающих на съемных квартирах местных жителей. По оценкам, максимальную доходность дает сдача жилья в горнолыжных курортах — 22,5%, в бальнеологических курортах — около 5%, в Софии — 8—10%, на морских курортах — 4—5%.

Расходы на владение недвижимостью в Болгарии включают ежегодный налог на собственность в размере 2,2—3% от стоимости жилья по нотариальному акту и ежегодный налог на мусор.

Покупка недвижимости (дома в деревне и земли или апартамента) чтобы совершить переезд в Болгарию на постоянное место жительства.

Как я уже говорила, многие англичане переезжают на постоянное проживание в Болгарию и осваивают по памяти предков новые колонии. Особенно это характерно для пенсионеров, европейская пенсия которых позволяет безбедно проживать в болгарских селах. При этом англичане живут довольно обособленно, некоторые изучают болгарский язык, некоторые — нет. Общение с местными жителями в основном не налаживается, а происходит между несколькими европейскими семьями.

В отличие от англичан, русские или выходцы с пространств бывшего СССР активно вживаются в местную среду и даже тем или иным образов встраиваются в местное общество. Чаще всего из русских на постоянное место жительства в Болгарию переселяются русские женщины, успешно и с удовольствием выходящие замуж за болгарских мужчин. Кроме того, некоторые семьи покупают недорогое жилье в Болгарии с целью переезда в эту страну на постоянное место жительства, тем самым решая жилищный вопрос, зачастую неразрешимый в России.

Надо отметить, что для данной группы владельцев недвижимости трудным вопросом остается получение разрешения на постоянное проживание. К сожалению, после вступления Болгарии в Евросоюз для россиян требуется въездная виза в Болгарию, которая при этом не дает права въезда на прочую территорию Еврозоны, т.к. Болгария не входит в Шенгенскую зону. Вопрос с визовым режимом между Россией и Евросоюзом в глобальном плане пока остается неразрешимым, но на личном уровне при желании проживания в Болгарии, в принципе, решается.

При этом простое владение любой недвижимостью не дает право ее собственникам права постоянно проживать в стране, если они не являются гражданами любой другой страны Евросоюза. Основным моментом тут служит нежелание обеспечивать иностранцев рабочими местами и социальными благами, что довольно рискованно для самих иммигрантов. Однако если у вас имеется возможность обеспечить себе доход, не привязываясь к месту жительства, то жизнь в Болгарии становится весьма приятной и недорогой. Впрочем, низкий уровень заработных плат внутри страны привел к тому, что подобное желание имеют 80% местного населения.

Наиболее простой способ получить разрешение на постоянное место проживания в Болгарии — открытие представительства иностранного юридического лица. Стоимость открытия, в принципе, невысокая, бухгалтерское сопровождение также несложное и недорогое, но, как и любые бюрократические процедуры, процедура преодоления визового режима потребует денег, терпения, сил и времени. Еще один подходящий способ получения постоянного разрешения на проживание — статус обеспеченного пенсионера. При наличии средств на счету и пенсионного удостоверения проводить свою старость здесь можно неограниченное время.

Итак, преимущества покупки недвижимости в Болгарии очевидны:

• Мягкий, разнообразный и очень полезный для здоровья климат: при покупке недвижимости для морского отдыха лучше ориентироваться на юг побережья от г. Созопол, так как там Черное море приобретает черты Средиземного, а средняя температура воздуха примерно на 5 градусов выше, чем на Севере в районе г.Варна. Мягкий горный климат отмечается в районе Сандански.

• Интересная история и богатая культура делают страну привлекательной для всех типов туризма, а более длительное проживание — нескучным.

• Стабильный курс внутренней валюты — лева, в два раза заниженный относительно евро, делают жизнь здесь очень дешевой по сравнению с Европой и даже с Россией.

• Терпимое отношение к иностранцам со стороны местного населения не мешает мирно сосуществовать людям с разной ментальностью.

• Низкий уровень преступности и достаточно хорошо развитая правоохранительная и законодательные системы, развивающиеся по пути интеграции в европространство, способствуют общему спокойствию проживания в стране.

• Достаточно легкий для изучения и простой для понимания, болгарский язык очень близок и созвучен русскому.

• Рассрочки по оплате, бонусы, скидки на мебель — отсутствие продаж сильно двигает продавцов навстречу покупателям!

Факторы долгосрочного роста цен на болгарскую недвижимость:

• Очень низкий уровень цен в настоящее время: средняя цена на квадратный метр жилья в туристической зоне — 450—560 евро/метр. При себестоимости строительства в 250—300 евро/метр потенциал снижения еще есть, но уже не настолько интересный. Вряд ли цены опустятся ниже 400 евро/метр.

• Развитие территории со стороны Евросоюза — как инфрастуктурно, так и экономически (возрождение сельского хозяйства).

• Возможное сближение России и Евросоюза в сторону отмены виз.

• Ожидаемое вступление в Шенгенскую зону и в зону евро подтолкнет цены вверх минимум в два раза.

• Рост инфляционных процессов во всем мире, в том числе обесценение всех валют. Недвижимость, конечно же, не является наиболее доходной инвестицией, но зато, несомненно, наиболее проста и приятна для общего понимания.

Рекомендации при покупке недвижимости в Болгарии.

• Не покупайте недвижимость только ради инвестиционных целей — рискуете получить большое разочарование, особенно в краткосрочном плане.

• Покупайте при желании организовать себе и родственникам место недорогого и приятного летнего отдыха. В итоге получите удовольствие от черноморского побережья с потенциальным ростом цен на рынке.

Как при принятии любого решения, не стоит торопиться с покупкой приглянувшегося вам объекта. Приезжайте весной в Болгарию: наилучшее время — май—начало июня. Посмотрите разные регионы страны, узнайте больше о преимуществах и недостатках разных типов жилья. Оцените ваши желания и приоритеты, сравните варианты. Выберите подходящего агента.

Ситуация на рынке недвижимости в настоящее время в целом благоприятна для покупки.

К примеру, прекрасный объект от собственника на берегу песчаной бухты предлагается по цене 550 евро за кв.метр:


Комплекс «Синяя радуга» расположен в Царской бухте протяженностью 10,5 км недалеко от г.Созопол и при этом всего в 35 минутах езды от аэропоа — то есть всего в 3 часах от Москвы:


Предложение огромное, подобных объектов для отдыха — множество по всему побержью, а Болгария весьма расположена к русскому населению, особенно инвестирующему в их страну.